Всички кредити. Умно решение.
Вашата количка е празна!
Ежедневно виждаме реклами с изключително ниски лихвени проценти, но кои реално са най-изгодните жилищни кредити и коя банка да изберем? Вижте сравнение на всички банкови ипотечни кредити, кои са най-важните показатели, какви са уловките на банките и как да изберем най-подходящия и изгоден кредит в зависимост от нашите индивидуални изисквания.
Истината е, че няма кратък отговор на въпроса “кой е най-изгодния жилищен кредит”, защото всеки случай е много индивидуален, като от една страна зависи от нашите изисквания, а от друга страна и от условията на банките в определения момент и за дадените параметри.
Всяка банка се опитва да представи кредитите си възможно по възможно най-привлекателния начин за клиентите, а понякога това може да означава, че се рекламират предимства и условия, които може да са само част важните условия при избора.
Основно право на кредитоискателя е да изиска пълна преддоговрна информация със стандартен европейски формуляр с погасителните вноски и всички разходи по кредита, както и информация за застраховките и останалите банкови продукти, които се предлагат в пакет към искания кредит. Кредитните консултанти във всяка банка и кредитна институция са задължени да ви предоставят тази информация писмено и да отговорят на възникнали въпроси.
Лихвата е един от основните параметри по кредита, по който може ориентировъчно да се насочим към най-изгодните оферти за ипотечни кредити. И това е така, тъй като лихвите са най-съществената част в общата сума на разходите.
Важно е да разберем как е формирана лихвата, тъй като в момента на отпускане на кредита лихвения процент може да бъде промоционален, но трябва да сме на ясно до кога важи промоцията и след промоционалния период как ще бъде формирана лихвата до остатъчния срок на кредита.
Тук сме изправени пред въпроса и какъв лихвен процент да изберем – фиксиран или плаващ? Както и много правилно да направим преценката за това кое е важно за нас. Ако искаме да получим сигурност ще изберем фиксиран лихвен процент. Ако търсим по-ниска цена и очакванията са, че пазарните проценти ще останат стабилни или се очаква да намаляват, то променливия лихвен процент е по-добрия вариант.
При избор на променлив лихвен процент е необходимо да сме наясно как е формиран той и съответно при какви обстоятелства търпи промени. Плаващия лихвен процент се формира от променлива част (референтен лихвен процент) и фиксирана надбавка, която не се променя за целия срок на кредита.
Референтният лихвен процент може да бъде:
• Пазарен индекс – взависимост от валутата на кредита, SOFIBOR (за лихвени проценти в левове), EURIBOR (за лихвени проценти в евро), LIBOR (за лихвени проценти в щатски долари, британски паунди, швейцарски франкове и др.).
• Основен лихвен процент – определя се от БНБ
• Базов лихвен процент – определя се индивидуално от всяка банка в зависимост от нейната методология.
• Комбинация от пазарен индекс и индикатори
Когато референтният лихвен процент се промени, настъпва изменение и в лихвения процент по ползвания кредит. Промяната е валидна и в двете посоки – и на увеличение и на намаление. В някои от банките има буфер, т.е. изменението трябва да бъде над определен процент, за да настъпи ефективна промяна на лихвения процент по вашия кредит. Дори на пазара се предлагат и кредитни продукти, при които измененията в лихвите за периода на кредита се рекалкулират постоянно с увеличения или намаления, като тези преизчисления водят до примяна на последните погасителни вноски.
Годишният процент на разходите е показател, по който по-лесно и бързо можем да се оринтираме “кой е най-изгодния ипотечен кредит”, тъй като само лихвата не ни дава пълна информация за цената на кредита. ГПР е изражение на общите разходи по кредита и включва както лихвите, които се начисляват върху главницата, така и други банкови такси и разходи, които реално увеличават цената на кредита. Ето защо ГПР е по-точен измерител на реалната цена, в сравнение с лихвения процент.
Интересна е спецификата, че за определен срок на кредита може да бъдат по-изгодни едни кредити, а при при друг срок може съвсем други кредити да бъдат по-изгодни. Това е така, тъй като първоначалните и еднократни разходи може да дадат различно отражение в оскъпяването за различни периоди.
Важно е да знаем, че в ГПР се включват само разходите и таксите свързани с кредита, като ние трябва да отчетем евентуалното оскъпяване свързано с други разходи, като пакети или месечни такси за обслужване на сметки, разходи за ползване на други задължителни или препоръчителни банкови услуги, като кредитни и дебитни карти, разходи за превалутиране, допълнителни застраховки и др.
Вижте и сравнете всички кредити >>>
Кои са основните такси, които формират крайната цена и оскъпяването на един ипотечен кредит и са важни при избора на най-изгодните оферти.
Такса за разглеждане на кредит – често при промоционалните оферти тази такса отпада.
Такса за управление и обработка на кредита – тази такса варира между 0.25% и 2.5% от размера на кредита. Таксата се дължи еднократно при усвояване на кредита.
Такса за изготвяне на пазарна оценка на имота – еднократна такса, която ориентировъчно варира между 100 и 250 лева, в зависимост от вида и стойността на имота, който ще се оценява.
Такса за управление – от значение за формиране на общото оскъпяване са т.нар. регулярни такси, на които може да не бъде обърнато достатъчно внимание при избора на оферта, но реално тези такси формират значителен разход за целия период на кредита. Такава е таксата за управление, която се начислява върху остатъчния дълг на кредита. Обикновено таксата е в размер на около 0.5% и при текущите нива на лихвите представлява съществена част от цената на кредита.
Такса за промяна на параметри по кредита – таксата се начислява в случайте, в които отправяме молба към банката за промяна на вече договорени условия по кредита – промяна на обезпечение, предоговаряне на лихвения процент, освобождаване на солидарен длъжник или поръчител, промяна на погасителния план и други. Стандартната такса варира в различните банки, но може да бъде от 0.25% до 1%, като в определени случи може да се договори да отпадне или да бъде намалена.
Такса за предсрочно погасяване при рефинансиране от друга банка – всяка банка има такава такса и тя варира между 3 и 5%, но съгласно действащото законодателство може да бъде начислявана само през първата година на кредита.
Застраховките формират съществен дял в общата сума на плащанията при ипотечните кредити и са важен елемент за избора на най-изгодното предложение. Застраховка на имота – застрахователната премия може да бъде заплатена еднократно или да бъде разсрочена на вноски. Банките предоставят в някой от промоционалните си оферти, застраховката да бъде за сметка на банката за целия срок на кредита. Разхода за застраховка на имота е съществен, така че е добре да го прецезираме добре.
Oсвен застраховка на имота се изисква и застраховка Живот, а в някои от банките има задължителна или препоръчителна застраховка срещу безработица. През последните години застраховката срещу безработица става все по-популярна, тъй като при такава застраховка се осигурява допълнителна защита, при която застрахователя би платил до 6 месечни вноски по кредита, в случай, че останете без работа.
Можем да разглеждаме и трите застраховки като необходими, тъй като през срока на ползване на кредита е възможно да възникнат събития и обстоятелства, които да повлияят негативно на изплащането му и именно застраховките да помогнат при евентуалното възникване на такива трудни моменти.
Важно е да сме запознати предварително, дали банката предоставя възможност застраховките да бъдат направени при избран от нас застраховател или задължително застраховането се извършва с посредничеството на банката. Ако се предоставя възможност кредитополучателят да избере застраховател, може да направим проучване между няколко застрахователни компании и да изберем най-изгодната. В по-голяма част от случайте, обаче застраховките се сключват задълъжително чрез банката и при застраховател определен от нея.
След обширните пояснения остава да обобщим кои са основните условия за предварително сравнение на офертите за ипотечни заеми:
• Цената на кредита – сравняваме оскъпяването или годишния процент на разходите на всички оферти, като включим и допълнителните разходи и такси
• Размер на финансиране – как банката определя сумата на кредита спрямо цената на имота, който закупуваме с кредита. Финансирането може да бъде между 70 и 90% от пазарната стойност на имота.
• Индивидуалните нужди на кредитоискателя – възмoжно е по сделката да има определени специфики, при които не всяка банка ще финансира покупката на имота.
Ако внимателно проучим тези параметри, ще бъдем сигурни, че сме избрали най-изгодната оферта за ипотечен кредит.
Офертите за ипотечни кредити са многобройни, а параметрите и предлаганите възможности се променят ежедневно. Вие можете да направите предварителен преглед и сравнение на ипотечните кредити, но за изготвянето на индивидуални оферти и достигането до най-изгодните условия е полезно да ползвате опитен кредитен консултант.
