Най-изгодните ипотечни кредити

Posted by admin 12.04.2018 0 коментар(а)

Кой е най-изгодния ипотечен кредит?

 

Ежедневно виждаме реклами с изключително ниски лихвени проценти, но кои реално са най-изгодните жилищни кредити и коя банка да изберем? Вижте сравнение на всички банкови ипотечни кредити, кои са най-важните показатели, какви са уловките на банките и как да изберем най-подходящия и изгоден кредит в зависимост от нашите индивидуални изисквания.

 

От какво зависи да получим най-изгодния ипотечен кредит?

 

Истината е, че няма кратък отговор на въпроса “кой е най-изгодния жилищен кредит”, защото всеки случай е много индивидуален, като от една страна зависи от нашите изисквания, а от друга страна и от условията на банките в определения момент и за дадените параметри.
 

Ето и основните фактори, от които зависи какви са условията, които можем да получим:

 

  • Превод на заплата – в почти всички банки се предлагат различни ценови условия и офертите за ипотечни кредити са различни в зависимост от нашето желание и при одобрението на работодателя да превежда разботната заплата по сметка в банката (ествествено, че по-изгодни са кредитите с превод на заплата
  • Доходите на кредитоискателя и домакинството – най-често при по-високи доходи банките предлагат по-атрактивни оферти, т.е. най-изгодния кредит при доходи от 800 лв. и при доход от 2 500 лв. моге да бъдат различен
  • Размер на собственото участие или процент на финансиране – счита се, че кредитите с по-висок размер на собственото участие са по-нискорискови и съответно банката би могла да предложи по-добри условия при по-високо собствено участие (това разбира се не е задължително и зависи от банката и индивидуалните оферти
  • Вида на лихвата – изборът на фиксирана или променлива лихва, както и наличието на промоционална лихва за определен период е част от основните условия при селектиране на офертите и избора на най-подходящия ипотечен кредит
  • Валута – в зависимост от избраната валута най-изгодния кредит може да бъде в различни банки
  • Ползвани продукти и услуги – в някои от банките оферите за ипотечни кредити се изготвят индивидуално и лихвения процент, таксите и общата цена се формират в зависимост от много индивидуални параметри, но също така и от ползваните или желаните банкови услуги, като пакети за обслужване, пакети за комунални плащания, ползвани овъдрафти, потребителски кредити и кредитни карти, онлайн банкиране, застраховки, спестовни и инвестиционни продукти и т.н.
  • Погасителна вноска спрямо доходи – при високи доходи, ако погасителната вноска е малка част от доходите на домакинството, може по-лесно да получите индивидуални отстъпки или специални условия
  • Текущи промоции за лихви и такси – може до вчера една оферта да е била най-изгодна, а вече друга банка да предлага по-добри условия (за това е най-добре да ползвате нашата платформа за сравнение на кредити, тъй като предлага съпоставяне на актуалните условия на пазара)
  • Ползвани преференции – организацията или компанията, в която работите ползва ли преференциални условия за служителите и предлагат ли се специални оферти за определени професионални групи (напр. адвокати, лекари, държавни и общински служители, служители на МВР, служители на пожарната и т.н.)
  • Размер на кредита – естествено, че при кредит в размер на 30 000 лв. и при кредит от 500 000 лв. може да очакваме съвсем различни ценови предложения, като отново това не е сигурно, тъй като зависи от много други фактори (вид на кредита, начин на доказване на доходити, обезпечение и много други)
  • Срок за погасяване на кредита – най-изгодните оферти може да бъдат различни при различни срокове за погасяване, тъй като оскъпяването е различно в зависимост от еднократните такси, а също така може при различни срокве да се предлагат и различни лихвени условия
  • Вид и размер на обезпечението – банките често имат различни оферти в зависимост от вида на обезпечението (тухлен или панелен апартамент, еднофамилна къща, гредоред, земя, парични средства), годината на изграждане (ново или старо строителство), етап на строителството (при кредити за строителство, завършен на акт 14, акт 15 или акт 16), местоположение на недвижимия имот (в София, големи градове, малки градове, ваканционни имоти или за къщи на село), както и в зависимост от размера на кредита спрямо стойността на имота (при значително по-скъп и ликвиден имот в голям град е нормално да очакваме по-изгодни условия), като също се отчита и наличието на поръчител или съдлъжник и др.
  • Индивидуално договаряне – може да се постигнат индивудуални преференциални условия с отчитане на всички изброени индивидуални особености. Първата стъпка е сравнението на офертите в различни банки, изготвянето на индивидуални оферти и последващи преговори, при които се цели да се съчетаят предимства от най-добрите оферти и да се постигне най-изгодното крайно договаряне.
  • За индивидуалното договаряне на кредита е най-добре да се ползват услугите на опитен външен кредитен консултант, който е част от организация, която формира големи кредитни обеми при работата си с банките, за да може да се използват възможностите за постигане на наистина най-добрите условия за вашия ипотечен кредит.

 

Вижте всички ипотечни кредити

 

 

 

Какви са уловките в търсенето на най-добрите условия за жилищен кредит?

 

Всяка банка се опитва да представи кредитите си възможно по възможно най-привлекателния начин за клиентите, а понякога това може да означава, че се рекламират предимства и условия, които може да са само част важните условия при избора.
 

Ето и някои от рекламните трикове, за които трябва да внимаваме при избора на кредит:

 

  • Гратисен период – в някои от офертите се предлага гратисен период, през който се се плащат само лихви. Това би могло да бъде улеснение в началото, ако имаме нужда от спестените средства за пренасяне или малък освежителен ремонт, но реално е от значение каква е общата цена на кредита и не бива да се подвеждаме от наличието на гратисен период.
  • Ниска фиксирана лихва за определен период – в много оферти се предлага ниска фиксирана лихва в началото и плаваща лихва за остатъчния период на кредита. Тези предложения може да не бъдат подвеждащи, но просто трябва да направим обективно сравнение с отчитане на общата очаквана цена на кредита за целия период (с отчиане на наличието на променлив лихвен процент).
  • Скрити такси или по-точно такси, кото са пропуснати при първоначалното офериране – реално не трябва да има скрити такси, тъй като служителите са задължени да ви запознаят с всички условия свързани с кредита. Разбира се, може да поискате писмена оферта и уточняване на абсолютно всички условия.

 

 

Безплатна консултация за ипотечен кредит

 

 

Как да се предпазим от подводни камъни и скрити условия?

 

Основно право на кредитоискателя е да изиска пълна преддоговрна информация със стандартен европейски формуляр с погасителните вноски и всички разходи по кредита, както и информация за застраховките и останалите банкови продукти, които се предлагат в пакет към искания кредит. Кредитните консултанти във всяка банка и кредитна институция са задължени да ви предоставят тази информация писмено и да отговорят на възникнали въпроси.

 

Кои са основните ценови показатели за сравнение на оферите за ипотечни кредити?

 

 

Лихва

Лихвата е един от основните параметри по кредита, по който може ориентировъчно да се насочим към най-изгодните оферти за ипотечни кредити. И това е така, тъй като лихвите са най-съществената част в общата сума на разходите.
Важно е да разберем как е формирана лихвата, тъй като в момента на отпускане на кредита лихвения процент може да бъде промоционален, но трябва да сме на ясно до кога важи промоцията и след промоционалния период как ще бъде формирана лихвата до остатъчния срок на кредита.
Тук сме изправени пред въпроса и какъв лихвен процент да изберем – фиксиран или плаващ? Както и много правилно да направим преценката за това кое е важно за нас. Ако искаме да получим сигурност ще изберем фиксиран лихвен процент. Ако търсим по-ниска цена и очакванията са, че пазарните проценти ще останат стабилни или се очаква да намаляват, то променливия лихвен процент е по-добрия вариант.
При избор на променлив лихвен процент е необходимо да сме наясно как е формиран той и съответно при какви обстоятелства търпи промени. Плаващия лихвен процент се формира от променлива част (референтен лихвен процент) и фиксирана надбавка, която не се променя за целия срок на кредита.

Референтният лихвен процент може да бъде:
• Пазарен индекс – взависимост от валутата на кредита, SOFIBOR (за лихвени проценти в левове), EURIBOR (за лихвени проценти в евро), LIBOR (за лихвени проценти в щатски долари, британски паунди, швейцарски франкове и др.).
• Основен лихвен процент – определя се от БНБ
• Базов лихвен процент – определя се индивидуално от всяка банка в зависимост от нейната методология.
• Комбинация от пазарен индекс и индикатори

Когато референтният лихвен процент се промени, настъпва изменение и в лихвения процент по ползвания кредит. Промяната е валидна и в двете посоки – и на увеличение и на намаление. В някои от банките има буфер, т.е. изменението трябва да бъде над определен процент, за да настъпи ефективна промяна на лихвения процент по вашия кредит. Дори на пазара се предлагат и кредитни продукти, при които измененията в лихвите за периода на кредита се рекалкулират постоянно с увеличения или намаления, като тези преизчисления водят до примяна на последните погасителни вноски.
 

ГПР

Годишният процент на разходите е показател, по който по-лесно и бързо можем да се оринтираме “кой е най-изгодния ипотечен кредит”, тъй като само лихвата не ни дава пълна информация за цената на кредита. ГПР е изражение на общите разходи по кредита и включва както лихвите, които се начисляват върху главницата, така и други банкови такси и разходи, които реално увеличават цената на кредита. Ето защо ГПР е по-точен измерител на реалната цена, в сравнение с лихвения процент.
Интересна е спецификата, че за определен срок на кредита може да бъдат по-изгодни едни кредити, а при при друг срок може съвсем други кредити да бъдат по-изгодни. Това е така, тъй като първоначалните и еднократни разходи може да дадат различно отражение в оскъпяването за различни периоди.
Важно е да знаем, че в ГПР се включват само разходите и таксите свързани с кредита, като ние трябва да отчетем евентуалното оскъпяване свързано с други разходи, като пакети или месечни такси за обслужване на сметки, разходи за ползване на други задължителни или препоръчителни банкови услуги, като кредитни и дебитни карти, разходи за превалутиране, допълнителни застраховки и др.
 

Такси и комисионни

Кои са основните такси, които формират крайната цена и оскъпяването на един ипотечен кредит и са важни при избора на най-изгодните оферти.
Такса за разглеждане на кредит – често при промоционалните оферти тази такса отпада.
Такса за управление и обработка на кредита – тази такса варира между 0.25% и 2.5% от размера на кредита. Таксата се дължи еднократно при усвояване на кредита.
Такса за изготвяне на пазарна оценка на имота – еднократна такса, която ориентировъчно варира между 100 и 250 лева, в зависимост от вида и стойността на имота, който ще се оценява.
Такса за управление – от значение за формиране на общото оскъпяване са т.нар. регулярни такси, на които може да не бъде обърнато достатъчно внимание при избора на оферта, но реално тези такси формират значителен разход за целия период на кредита. Такава е таксата за управление, която се начислява върху остатъчния дълг на кредита. Обикновено таксата е в размер на около 0.5% и при текущите нива на лихвите представлява съществена част от цената на кредита.
Такса за промяна на параметри по кредита – таксата се начислява в случайте, в които отправяме молба към банката за промяна на вече договорени условия по кредита – промяна на обезпечение, предоговаряне на лихвения процент, освобождаване на солидарен длъжник или поръчител, промяна на погасителния план и други. Стандартната такса варира в различните банки, но може да бъде от 0.25% до 1%, като в определени случи може да се договори да отпадне или да бъде намалена.
Такса за предсрочно погасяване при рефинансиране от друга банка – всяка банка има такава такса и тя варира между 3 и 5%, но съгласно действащото законодателство може да бъде начислявана само през първата година на кредита.
 

Застраховки

Застраховките формират съществен дял в общата сума на плащанията при ипотечните кредити и са важен елемент за избора на най-изгодното предложение. Застраховка на имота – застрахователната премия може да бъде заплатена еднократно или да бъде разсрочена на вноски. Банките предоставят в някой от промоционалните си оферти, застраховката да бъде за сметка на банката за целия срок на кредита. Разхода за застраховка на имота е съществен, така че е добре да го прецезираме добре.
Oсвен застраховка на имота се изисква и застраховка Живот, а в някои от банките има задължителна или препоръчителна застраховка срещу безработица. През последните години застраховката срещу безработица става все по-популярна, тъй като при такава застраховка се осигурява допълнителна защита, при която застрахователя би платил до 6 месечни вноски по кредита, в случай, че останете без работа.
Можем да разглеждаме и трите застраховки като необходими, тъй като през срока на ползване на кредита е възможно да възникнат събития и обстоятелства, които да повлияят негативно на изплащането му и именно застраховките да помогнат при евентуалното възникване на такива трудни моменти.
Важно е да сме запознати предварително, дали банката предоставя възможност застраховките да бъдат направени при избран от нас застраховател или задължително застраховането се извършва с посредничеството на банката. Ако се предоставя възможност кредитополучателят да избере застраховател, може да направим проучване между няколко застрахователни компании и да изберем най-изгодната. В по-голяма част от случайте, обаче застраховките се сключват задълъжително чрез банката и при застраховател определен от нея.

 

 

Заяви безплатна консултация

 

Кои кредити да селектираме при предварителен преглед на предлаганите ипотечни кредити?

 

След обширните пояснения остава да обобщим кои са основните условия за предварително сравнение на офертите за ипотечни заеми:
• Цената на кредита – сравняваме оскъпяването или годишния процент на разходите на всички оферти, като включим и допълнителните разходи и такси
• Размер на финансиране – как банката определя сумата на кредита спрямо цената на имота, който закупуваме с кредита. Финансирането може да бъде между 70 и 90% от пазарната стойност на имота.
• Индивидуалните нужди на кредитоискателя – възмoжно е по сделката да има определени специфики, при които не всяка банка ще финансира покупката на имота.
Ако внимателно проучим тези параметри, ще бъдем сигурни, че сме избрали най-изгодната оферта за ипотечен кредит.

 

 

Виж сравнение на всички ипотечни кредити:

 

Мога ли да ползвам съдействие при избора на най-изгодния кредит според моите изисквания?

 

Офертите за ипотечни кредити са многобройни, а параметрите и предлаганите възможности се променят ежедневно. Вие можете да направите предварителен преглед и сравнение на ипотечните кредити, но за изготвянето на индивидуални оферти и достигането до най-изгодните условия е полезно да ползвате опитен кредитен консултант.

 

Професионална кредитна консултация безплатно