Всички кредити. Умно решение.
Вашата количка е празна!
Основната цел е получаване на кредит на възможно най-ниска цена, но има и много допълнителни фактори, които определят най-подходящия и правилен избор за всеки индивидуален случай. Най-подходящият за кредит е този, който изцяло отговаря на Вашите нужни.
Наличието на множество кредитни продукти и много показатели за сравнение, прави съпоставянето на кредидите сериозно предизвикателство, особено когато се налага сравнение на кредити, които са с различни условия.
Познаването на практиките на всяка от банките също е от съществена полза, напр. може една банка да предлага 100% финансиране на имота, но оценителите да занижават пазарните оценки на имотите и така реално да бъде трудно получаването на 100% финансиране, докато други банки може да предлагат 90% финансиране, но лесно да отпуснат и допълнителен потребителски кредит, с който да се осигури пълно финансиране.
Доброто познаване на продуктите е от съществено значение за спестяване на всякакви изненади, защото например може да бъде обявен един лихвен процент, но реално той да важи за потребители с изключително високи доходи или ако има високо собствено участие. Опита при работа с много банки е изключително полезен, тъй като така можете да бъдете запознати какво може да се очаква в процеса на одобрение на кредитите (напр. евентуално поставяне на допълнителни условия за друго обезпечение, за включване на други поръчители, условия за други продукти и т.н.)
Възможността за договаряне на индивидуални преференциални условия е от много голямо значение, тъй като може да се постигнат допълнителни отстъпки и намаления по вашия кредит, в сравнение с първоначалните условия. По този начин, ако теглете кредит от 150 000 лв. и получите 0,5% по-ниска лихва, за 20 години може да спестите над 7 000 лв.
Освен ценовите преференции, добре е да се познават и други възможнисти за договаряне, като например ще бъде ли склонна банката да отпусне по-висок размер на кредита, с минимално или нулево собствено участие, може ли кредита да бъде без скъпи застраховки, може ли да има по-ниска такса за предсрочно погасяване, може ли да се допусне изключение при за размера на вноската спрямо месечните доходи за разрешаване на кредита и т.н.
Какъв ипотечен кредит да изберете и от коя банка и как да постигнете най-добрите условия за вас, за това може да ползвате професионалните съвети на нашите кредитни експерти.
Анюитетния погасителен план или погасяването на развни месечни вноски през целия период на погасяване на кредита е най-популярния погасителен план за дългосрочни ипотечни кредити на физически лица.
При анюитетния погасителен план има разпределение на главницата и лихвата за целия период на кредита за формиране на равни месечни вноски.
С анюитетния погасителен план кредитоспособността е по-висока, тъй като месечните вноски са по-ниски в началото и може да се покаже възможност за погасяване на желания размер кредит.
При класическия погасителен план с намаляващи вноски има равни месечни вноски по главницата на кредита, но с намаляване на размера на кредита намалява и месечната лихва. По този начин при този погасителен месечните вноски са по-големи в началото и намаляват постепенно до крайния срок на кредита. При този вариант месечните вноски в началото ще бъдат по-големи в сравнение с анюитетния погасителен план и съответно ще бъдат по-малки след средата на срока за погасяване.
Предимство на погасителния план с равни месечни вноски или т.нар. анюитетен погасителен план е, че позволява максимално финансиране спрямо доходите, а класическия погассителен план е с по-ниско крайно оскъпяване на кредита.
Разбира се предимството на класическия погасителен план може да се загуби, ако ползвате анюитетен погасителен план и изберете по-кратък срок за погасяване на кредита - по този начин крайната цена на кредита с равни месечни вноски може да бъде по-ниска в сравнение погасителния план с намаляващи вноски.
Отговорът на този въпрос не е еднозначен, защото имат значение следните фактори:
- каква е разликата между фиксирания и плаващия лихвен процент - може например фиксирания лихвен процент да бъде 5%, а променливия да бъде 4% и тогава следва да се отчетат и други фактори
- реален ли е фиксирания процент - има ли условности за запазване на фиксирания лихвен процент, тъй като някои банки предлагат фиксиран лихвен процент, който може да бъде променен едностранно от страна на банката, ако има промени на определени индикатори посочени в договора
- за какъв период от време се предлага фиксиран или постоянен лихвен процент - може да бъде 1, 2 или 3 години, като рядко банките поемат риска да предлагат фиксиран лихвен процент за целия период на кредита (независимо как се представя това в рекламните брошури, много възможно е да има допълнителни условия и допуски, при които фиксирния процент може да бъде променят)
- какви са пазарните тенденции - фиксирания процент има предимство, че при при покачване на променливите лихви, Вашия кредит ще остане без промяна и тогава ще бъде изгодно за Вас. В другия случай, когато има понижение на лихвите, за всички с променлива лихва и без минимален лихвен процент цената на кредита ще поевтинее, а при вас кредита ще остане без промяна или на по-висока цена от пазарната. Разбира се, оценката на пазарните тенденции е важна, но е трудно да има сигурни дългосрочни прогнози за пазарните цени на лихвите.
От значение е също и на каква база се формира плаващата лихва - голяма част от банките имат свой базов лихвен процент, който може да се формира от избран пазарен индекс или комбинация от показатели, като SOFIBOR, LIBOR, EURIBOR или други показатели обявени от БНБ и НСИ.
Освен лихвите в общата цена на кредита следва да калкулирате съответните такси.
От значение са таксите за предоговаряне или промяна на условията, такси за предсрочно погасяване и др.
Важно е, дали таксите по кредита са фиксирани ясно в договора за кредити или е посочено, че приложимите такси са съгластно "Тарифата" на банката (т.е. може да бъдат променени по всяко време в бъдеще).
С промените в законодателството е определено, че неустойка при предсрочно погасяване на кредита за първата година е до 1% от предсрочно погасената сума, а след това не може да има такава неустойка, а също няма такси за усвояване и управление на кредита.
Най-важният показател е ГПР (годишния процент на разходите), тъй като освен лихвите в цената на кредита се калкулират и таксите. Допълнително към ГПР следва да се добавят и допълнителните разходи извън обхвата на ГПР, като такси за допълнителни банкови продукти, месечни такси за обслужване на сметката или пакети, цени на засраховките и т.н.
Отговорът на този въпрос същи има условности и зависи от различни фактори:
- каква е разликата в лихвените проценти между отделните валути - например между лева и евро
- какви биха били таксите за превалутиране и има ли нужда да плащате допънителна такса за валутна сметка и пакети
От водещо значение за избор на валута е в каква валута са нашите приходи, тъй като по този начин евентуални промени на валутните пазари, не биха довели до промяна на погасителната ни вноска.
Евентуалната разлика в лихвените проценти в лева и евро, следва да бъде отчетена, като се калкулират и разходите за превалутиране.
Ползването на кредит във валута различна от доходите ни е свързано с поемането на допълнителен валутен риск, тъй като съответната валута може да варира и така при превалутиране вноската може да се променя в зависимиост от валутния курс.
От срокът на погасяване зависи и месечната погасителна вноска, т.е. по-скоро в зависимиост от приемливата за Вас погасителна вноска ще зависи и срока на кредита.
Съответно максималния срок за погасяване означава най-ниска месечна погасителна вноска, но същевременно това означава и най-голяма сума на общо оскъпяване за целия срок на кредита.
По-краткия срок означава по-голяма месечна вноска и по-ниска обща сума на лихвите за целия период на кредита.
От водещо значение за определяне на срока е месечния доход и какви са приемливите за вас месечни погасителни вноски.
Ипотечните кредити са дългосрочни и е добре да изберете месечна вноска и срок, който да Ви устройва дългосрочно - например вноската да не е прекалено висока, но и да не е прекалено ниска.
Имайте предвид, че при избора на по-дълъг срок, ако имате повишение на доходите си, можете да погасявате предсрочно или да скъсите срока на кредита, като така ще снижите общите разходи. Докато удължаването на срока на погасяване и намалението на вноските ще бъде доста по-трудно за договаряне.
Препоръката ни е да изберете срок и погасителни вноски, които са приемливи и най-добре съответстват на семейния Ви бюджет, като от една страна да не Ви тежи, но от друга страна да погасявате предсрочно или да свивате срока за намаляване на общата сума на лихвите по кредита.
Някои от банките предлагат гратисен период от няколко месеца до 1 година, като за този период се плащат само лихви или допълнително има промоционална лихва.
