Сравнение на ипотечени кредити

Сравнение на ипотечни кредити или как да избера кредит с ипотека?

 

Кой е най-подходящия кредит за мен?

Основната цел е получаване на кредит на възможно най-ниска цена, но има и много допълнителни фактори, които определят най-подходящия и правилен избор за всеки индивидуален случай. Най-подходящият за кредит е този, който изцяло отговаря на Вашите нужни.

Безплатна заявка за консултация - спестете време и пари!

 

Как се прави съпоставянето на ипотечни кредити?

Наличието на множество кредитни продукти и много показатели за сравнение, прави съпоставянето на кредидите сериозно предизвикателство, особено когато се налага сравнение на кредити, които са с различни условия.
Познаването на практиките на всяка от банките също е от съществена полза, напр. може една банка да предлага 100% финансиране на имота, но оценителите да занижават пазарните оценки на имотите и така реално да бъде трудно получаването на 100% финансиране, докато други банки може да предлагат 90% финансиране, но лесно да отпуснат и допълнителен потребителски кредит, с който да се осигури пълно финансиране.
Доброто познаване на продуктите е от съществено значение за спестяване на всякакви изненади, защото например може да бъде обявен един лихвен процент, но реално той да важи за потребители с изключително високи доходи или ако има високо собствено участие. Опита при работа с много банки е изключително полезен, тъй като така можете да бъдете запознати какво може да се очаква в процеса на одобрение на кредитите (напр. евентуално поставяне на допълнителни условия за друго обезпечение, за включване на други поръчители, условия за други продукти и т.н.)

Договаряне на индивидуални преференциални условия

Възможността за договаряне на индивидуални преференциални условия е от много голямо значение, тъй като може да се постигнат допълнителни отстъпки и намаления по вашия кредит, в сравнение с първоначалните условия. По този начин, ако теглете кредит от 150 000 лв. и получите 0,5% по-ниска лихва, за 20 години може да спестите над 7 000 лв.
Освен ценовите преференции, добре е да се познават и други възможнисти за договаряне, като например ще бъде ли склонна банката да отпусне по-висок размер на кредита, с минимално или нулево собствено участие, може ли кредита да бъде без скъпи застраховки, може ли да има по-ниска такса за предсрочно погасяване, може ли да се допусне изключение при за размера на вноската спрямо месечните доходи за разрешаване на кредита и т.н.
Какъв ипотечен кредит да изберете и от коя банка и как да постигнете най-добрите условия за вас, за това може да ползвате професионалните съвети на нашите кредитни експерти.

Равни месечни вноски ли да избера или намаляващи?

Анюитетния погасителен план или погасяването на развни месечни вноски през целия период на погасяване на кредита е най-популярния погасителен план за дългосрочни ипотечни кредити на физически лица.
При анюитетния погасителен план има разпределение на главницата и лихвата за целия период на кредита за формиране на равни месечни вноски.
С анюитетния погасителен план кредитоспособността е по-висока, тъй като месечните вноски са по-ниски в началото и може да се покаже възможност за погасяване на желания размер кредит.
При класическия погасителен план с намаляващи вноски има равни месечни вноски по главницата на кредита, но с намаляване на размера на кредита намалява и месечната лихва. По този начин при този погасителен месечните вноски са по-големи в началото и намаляват постепенно до крайния срок на кредита. При този вариант месечните вноски в началото ще бъдат по-големи в сравнение с анюитетния погасителен план и съответно ще бъдат по-малки след средата на срока за погасяване.
Предимство на погасителния план с равни месечни вноски или т.нар. анюитетен погасителен план е, че позволява максимално финансиране спрямо доходите, а класическия погассителен план е с по-ниско крайно оскъпяване на кредита.
Разбира се предимството на класическия погасителен план може да се загуби, ако ползвате анюитетен погасителен план и изберете по-кратък срок за погасяване на кредита - по този начин крайната цена на кредита с равни месечни вноски може да бъде по-ниска в сравнение погасителния план с намаляващи вноски.

Плаваща лихва или фиксирана лихва да избера?

Отговорът на този въпрос не е еднозначен, защото имат значение следните фактори:
- каква е разликата между фиксирания и плаващия лихвен процент - може например фиксирания лихвен процент да бъде 5%, а променливия да бъде 4% и тогава следва да се отчетат и други фактори
- реален ли е фиксирания процент - има ли условности за запазване на фиксирания лихвен процент, тъй като някои банки предлагат фиксиран лихвен процент, който може да бъде променен едностранно от страна на банката, ако има промени на определени индикатори посочени в договора
- за какъв период от време се предлага фиксиран или постоянен лихвен процент - може да бъде 1, 2 или 3 години, като рядко банките поемат риска да предлагат фиксиран лихвен процент за целия период на кредита (независимо как се представя това в рекламните брошури, много възможно е да има допълнителни условия и допуски, при които фиксирния процент може да бъде променят)
- какви са пазарните тенденции - фиксирания процент има предимство, че при при покачване на променливите лихви, Вашия кредит ще остане без промяна и тогава ще бъде изгодно за Вас. В другия случай, когато има понижение на лихвите, за всички с променлива лихва и без минимален лихвен процент цената на кредита ще поевтинее, а при вас кредита ще остане без промяна или на по-висока цена от пазарната. Разбира се, оценката на пазарните тенденции е важна, но е трудно да има сигурни дългосрочни прогнози за пазарните цени на лихвите.
От значение е също и на каква база се формира плаващата лихва - голяма част от банките имат свой базов лихвен процент, който може да се формира от избран пазарен индекс или комбинация от показатели, като SOFIBOR, LIBOR, EURIBOR или други показатели обявени от БНБ и НСИ.

Какви са таксите и комисионните?

Освен лихвите в общата цена на кредита следва да калкулирате съответните такси.
От значение са таксите за предоговаряне или промяна на условията, такси за предсрочно погасяване и др.
Важно е, дали таксите по кредита са фиксирани ясно в договора за кредити или е посочено, че приложимите такси са съгластно "Тарифата" на банката (т.е. може да бъдат променени по всяко време в бъдеще).
С промените в законодателството е определено, че неустойка при предсрочно погасяване на кредита за първата година е до 1% от предсрочно погасената сума, а след това не може да има такава неустойка, а също няма такси за усвояване и управление на кредита.

Как най-добре да направя сравнение на цените на кредитите?

Най-важният показател е ГПР (годишния процент на разходите), тъй като освен лихвите в цената на кредита се калкулират и таксите. Допълнително към ГПР следва да се добавят и допълнителните разходи извън обхвата на ГПР, като такси за допълнителни банкови продукти, месечни такси за обслужване на сметката или пакети, цени на засраховките и т.н.

В каква валута да бъде моя ипотечен кредит (лева, евро или друга валута)?

Отговорът на този въпрос същи има условности и зависи от различни фактори:
- каква е разликата в лихвените проценти между отделните валути - например между лева и евро
- какви биха били таксите за превалутиране и има ли нужда да плащате допънителна такса за валутна сметка и пакети
От водещо значение за избор на валута е в каква валута са нашите приходи, тъй като по този начин евентуални промени на валутните пазари, не биха довели до промяна на погасителната ни вноска.
Евентуалната разлика в лихвените проценти в лева и евро, следва да бъде отчетена, като се калкулират и разходите за превалутиране.
Ползването на кредит във валута различна от доходите ни е свързано с поемането на допълнителен валутен риск, тъй като съответната валута може да варира и така при превалутиране вноската може да се променя в зависимиост от валутния курс.

Какъв срок за погасяване да избера?

От срокът на погасяване зависи и месечната погасителна вноска, т.е. по-скоро в зависимиост от приемливата за Вас погасителна вноска ще зависи и срока на кредита.
Съответно максималния срок за погасяване означава най-ниска месечна погасителна вноска, но същевременно това означава и най-голяма сума на общо оскъпяване за целия срок на кредита.
По-краткия срок означава по-голяма месечна вноска и по-ниска обща сума на лихвите за целия период на кредита.
От водещо значение за определяне на срока е месечния доход и какви са приемливите за вас месечни погасителни вноски.
Ипотечните кредити са дългосрочни и е добре да изберете месечна вноска и срок, който да Ви устройва дългосрочно - например вноската да не е прекалено висока, но и да не е прекалено ниска.
Имайте предвид, че при избора на по-дълъг срок, ако имате повишение на доходите си, можете да погасявате предсрочно или да скъсите срока на кредита, като така ще снижите общите разходи. Докато удължаването на срока на погасяване и намалението на вноските ще бъде доста по-трудно за договаряне.
Препоръката ни е да изберете срок и погасителни вноски, които са приемливи и най-добре съответстват на семейния Ви бюджет, като от една страна да не Ви тежи, но от друга страна да погасявате предсрочно или да свивате срока за намаляване на общата сума на лихвите по кредита.
Някои от банките предлагат гратисен период от няколко месеца до 1 година, като за този период се плащат само лихви или допълнително има промоционална лихва.

Защо да ползвам консултация при избор на ипотечен кредит?

  • Съгласуваме предварително одобрение в няколко банки и Ви спестяваме много време от чести посещения на място
  • Лесно, удобно и безплатно
  • Получаваш независима финансова консултация
  • Възможност за избор от над 400 актуални оферти
  • Намираме най-подходящите продукти за теб
  • Спестяваш време от обикалянане на банки
  • Избираш удобно време за консултация
  • Висока сигурност и защита на информацията
  • Специални отстъпки и преференции за наши клиенти
  • Без задължения да кандидатстваш за кредит

Безплатна заявка за консултация - спестете време и пари!

 

Критериите за избор на ипотечен кредит са много, като например:

  • цена на кредита - лихва и годишен процент на разходите
  • начин на формиране на лихвата - фиксирана или променлива лихва
  • процент на банковото финансиране спрямо цената на имота - дали се финансира до 80, 90 или 100% от цената на имоата
  • какъв е процента на собственто участие - собствените средства трябва ли да бъдат налични и може ли без собствени средства и съществува ли вариант за осигуряване на собствените средства с допълнителен потребителски кредит
  • какви са различните проценти на финансиране в зависимиост от вида на строителството и града, в който се намира имота
  • пазарна оценка на закупувания имоат - експертната оценка на имота има ли вероятност да бъде занижена и да не можете да получите кредит за закупуването
  • какви са цените на пазарните оценки - вътрешен или външен оценител се ползва и колко ще ви струва
  • има ли възможност за получаване на допълнителен кредит за довършителни и ремонтни дейности - под формат на ипотечен или потребителски кредити и за какъв срок
  • какъв е максималния срок на кредита и какви са изискванията за максимална възраст в крайния срок за погасяване
  • каква е максималната сума на кредита - в зависимост от вида на имота, местоположението, додходите и възрастта на кредитополучателя
  • какви са изискванията за доходите - само официалните доходи от трудов договор ли се признават, примат ли се доходи съгласно служебна бележка, приемат ли се други доходи, приемат ли се доходи от фирмена дейност (само дивиденти ли се приемат или се смятат на база печалбата на фирмата)
  • как се доказват доходите - какъв е минималния период на постоянен трудов договор при последния работодател
  • разрешават ли се кредити за покупка на имоти в процес на изграждане - прима ли се ипотека на имота, който се купува или трябва друго обезпечение/ипотека
  • каква е максималната месечната вноска по кредита спрамо дохода на кредитополучателя или семейството - от това зависи и максималния размер на кредита
  • как се примат доходите на семейството - определя ли се разход на член от семейстовото и едва след това да се калкулира погасителна вноска спрямо дохода
  • коя банка да избера - кои са традиционно добрите банки в областта на ипотечното кредитиране, кои банки имат промоционални условия, на кой банки може да се разчита, че няма да променята условията едностранно
  • фиксиран или променлив е лихвения процент по кредита - каква е разликата между фиксирания и променливия лихвен процент по кредита (заслужава ли си разликата)
  • при фиксиран лихвен процент - за колко време процента е фиксиран, при какви усливия фиксирания лихвен процент отпада и се превръща в променлив (например промени във валутни курсове, промени на пазара и др.), както и има ли гарантирано фиксиран лихвен процент независимо от каквито и да е промени на пазара (без допълнителни условия в договора за кредит)
  • на каква база се формира лихвения процент по кредита, ако е променлив - вътрешно банков показател или пазарен индикатор
  • в зависимост от начина на формиране на лихвата - при кой вариант има вероятност за едностранно покачване от страна на банката и при кои варианти условията зависят от пазара
  • при какво покачване на базата би се покачил и лихвения процент по кредита - има ли буфер, при който дори и да нарастне базата, лихвата по кредита да остане променена, както и при какво понижение ще има спад в лихвата по кредита
  • има ли заложен минимален лихвен процент - в този случай дори и пазарните лихви да паднат, лихвения процент по кредита ще се запази, докато при липсата на минимален лихвен процент, вие бихте могли да се възползвате от евентуално понижение на базовите индикатори
  • какви са условията за предсрочно погасяване - каква е такста за предсрочно погасяване или рефинансиране в началото
  • валути, в които се предлага кредита - какви са разликите в лихвените проценти между отделните валути и какви разходи бихме имали за превалутиране (заслужава ли си разликата)
  • срок на кредита - какъв е максималния срок на кредита и каква е максималнатата възраст за краен срок за погасяване при мъжете и жените
  • предлага ли се гратисен период - какъв е гратисния период и каква е вноската в този период
  • предлага ли се промоционална лихва или е стандартна - за какъв период от кредита е промоционалната лихва и каква ще бъде вноската след това
  • изисквания за застраховане на имота - за чия сметка е застраховката и има ли промоции, имате ли възможност за избор на застраховател, какви рискове трябва да покрива застраховката, какви ще бъдат месечните разходи за засраховка на имота, застраховката за остатъка по кредита ли е или остава винаги за покриване на пъроначалната цена на придобиване на имота, можете ли да изберете застрахователна компания или бакат определя къде да застраховате
  • изисквания за застраховка на кредитополучателя - какви са изискванията, какви са покритият на застраховката, какви са задължителните рискове, за които следва да се засраховате, колко ще ви струва, какво е оскъпяването, банката или вие определяте къде да се застраховате, колко ще ви струва, засраховката има ли спестовен характер или покрива само рискове, има ли възможоност за избор на застрахователна компания, месечни или годишни са застрахователните вноски, има ли промоции и отстъпки, задължителни ли са застраховките или по избор, има ли изискване само кредитополучателя ли се застрахова или и съдлъжника
  • има ли застаховка срещу безработица - какво покрива, засраховката предлага ли погасяване на кредита при безработица и за какъв период от време покрива погасителните вноски, колко струва и задължителна ли е
  • задължително ли е заплата да се превежда по сметка на банката - има ли и какво е повишението на лихвата, ако по някаква причина спре превода на заплата по сметка (например при промяна на работа, безработица или друга причина)
  • какви са вероятностите в последния момент при разрешаване на кредита да ми бъде поставено условие да намеря друг поръчител по кредита с по-високи доходи
  • има ли други задължителни банкови услуги, които задължително следва да бъдат ползвани, както и колко струват - например, дебитна карта, кредитна карта, пакетни програми, абонаменти за периодични плащания, спестовни пакети, застраховки и др.
  • какви са цени на месечните такси и пакетите - колко оскъпяват кредита и какви услуги включват
  • какъв вид ипотека се вписва - договорна или законова и какви ще бъдат разходите за кредитополучателя
  • какви имоти приема банката за обезпечение - например в кои градове, какъв тип строителство, приема ли се земя, приема ли се земеделска земя и т.н.
  • банката има ли собствен правен отдел - кой изготвя договорите, колко струва и за чия сметка е изготвянето на ипотеката
  • плащат ли се юридическите услуги - предлагат ли се безплатно от банката или са за сметка на кредитополучателя, колко струват
  • банката предлага ли предварително одобрение на определена сума кредит - какви са условията за собствено участие, трябва ли да разполагаме със средства за осигуряване на собственото участие, допуска ли се потребителски кредит
  • каква е стойността за прехвърляне на имота и какви ще бъдат нотариалните и държавните такси - допуска ли се част от сумата да бъде за покупка, а останалата сума от кредита да бъде за ремонти и довършителни работи
  • предлага ли се кредит за покупка на имот в процес на изграждане, кредит за строителсто или кредит за довършителни работи
  • може ли паралелно с ипотечния кредит да се ползва и потребителски кредит
  • ползването на други кредити пречка ли е и може ли да се направи обединяване на всички кредити
  • какви са таксите за предоговаряне на условията по кредита - при евентуални промени на пазарната конюнктура
  • какви са възможностите да допълнително договаряне на преференциални условия - колко може да бъде намалена лихвата при допълнително договаряне
  • за колко време се получава отговор и колко време е нужно за цялостно финализиране на сделката

Безплатна заявка за консултация - спестете време и пари!

 

 parite.bg е с рейтинг 4,7 от 5 на база 221 мнения на клиенти