Каква е защитата на кредитополучателите и какви са изискванията към банките?

Вижте някои от съществените нормативни механизми за защита на потребителя при кандидатстване за жилищен кредит.

• Задължително предоставяне на преддоговорна информация – служителите на банките са задължени да предоставят погасителен план с всички параметрите по кредита, както и пълна преддоговорна информация.
• Референтен лихвен процент – банката е задължена да запази методологията на изчисление на т.нар. референтен лихвения процент и не може да го променя сключване на договора за кредит (това се отнася само за банките използващи вътрешен модел на калкулиране на лихвите).
• Ограничаване размера на таксата за предсрочно погасяване – с актуалното законодателство банките нямат право да изискват наказателна такса за предсрочно погасяване на жилищни ипотечни кредити след първата година, което дава възможност за евентуално рефинансиране в бъдеще без това да доведе до прекалено оскъпяване
• Възможно право на отказ от договора за кредит в 14 дневен срок – това е опция, която едва ли може да се счита за съществена при ипотечните кредити, предвид съществените разходи за ипотека и високия размер на тези кредити.

Въпреки всички поставени правила и норми, все още част от офертите и предоставяната информация в някои финансови институции е непълна или недостатъчна за вземане на максимално ясно и информирано решение.

При ипотечните или жилищните кредити трябва да обърнем специално внимание на т.нар. съпътстващи разходи, като например разходите за застраховки, допълнителните банкови продукти, такси и др.

Какво пропускаме най-често при сравнението на жилищни кредити?

• Какви са разходите за застраховки и какво е застрахователното покритие при различните засраховки - при сходни оферти за жилищни кредити, разходите за застраховки може да са определящи, а също е възможно разходите за застраховки да са сходни, но една от офертите да осигурява покритие на повече засрахователни рискове или възможност за избор на застрахователна компания. Освен това е важно да знаем, дали бихме могли да сменим застрахователя, защото е възможно да има промяна в застраховатлните разходи в бъдеще. Ако се предлага безплатна застраховка, следва да бъде уточнено за какъв период предлаганите услуги са безплатни и тези услуги описани ли са в договора за кредит или са предмет на друго споразумение.
• Фиксиран или променлив лихвен процент - при очаквано повишение на лихвените индекси може да се насочим към кредитите с фиксирана лихва, а ако очакваме понижение на пазараните лихви е възможно променливия лихвен процент да се окаже по-изгоден в определен времеви план. Освен това, при съпоставянена офертите следва да отчетем и евентуално разминаване в перидите с фиксиран лихвен процент.
• Как се формира лихвения процент - при променлива лихва следва да сме запознати референтния лихвен процент, дали се определя по методология на банката или се базира на пазарен лихвен индекс.
• Има ли буфер при покачване на лихвата - ако допуснем, че имаме две сходни оферти, може да се окаже, че едната е по-добра, тъй като има по-висок защитен буфер при евентуално повишение на референтния лихвен процент и по този начин нашата лихва би останала непроменена до определено изменение (същото важи и в нискоходяща посока)
• Какви са таксите за предоговаряне - при кандидатстване за жилищен кредит вероятно не мислите за промяна на условията и предоговаряне, но като се има предвид, че тези кредити са дългогодишни, добре е да предвидим, че може да се наложи след време да поискаме промяна на условяита, като например намаление на лихвата, промяна на погасителния план и други)
• Сравняване на стандартни банкови оферти за кредити - при съпоставяне на стандарните параметри може да имаме сходни показатели, но при ползването на преференциални условия, може да получим и допълнителни остъпки. Най-добре е да се направи индивидуално договаряне от професионален кредитен консултант, който да ни съдейства за получаване на най-добрите индивидуални условия.
• Репутацията и рейтинга на банката - много често при избора на кредитни оферти се пропуска анализа или дори проверката на общото ниво на доверие, с което се ползва съответната банка, каква е нейната история в поведението и спрямо клиентите при различни финансови обстоятелства, общия рейтинг на банката в страната и на международно ниво и много други. Това са все фактори, които се подценяват, но реално имат значение именно в ситуации, когато това може да бъде най-важно и за нас. Иначе казано, при сходни условия е добре да изберем по-сигурната и по-клиентски ориентираната банка, която се е доказала с коректност в миналото.
• Сравнението на отделни предимства - възможно е да бъдат изтъквани безброй предимства, като най-ниска лихва, най-изгоден годишен процент на разходите, фиксиран лихвен процент, безплатни услуги, застраховки за сметка на банката, рейтинг на банката, награди и други положителни показатели на офертите. Разбира се, не забравяйте, че е най-добре да направите цялостно обективно сравнение на офертите.
• Има ли заложен минимален лихвен процент - при плаващ лихвен процент, ако има спад на рефентния лихвен процент следва да се получи и общо намаление на лихвата. Това е така, но в някои договори за кредит се залага минимален лихвен процент, което означава, че дори и да има драстичен спад, лихвения процент няма да спадне под определения минимален лихвен процент. Това е важно, когато се очаква да има намаление на пазарните лихви, но при един дългосрочен кредит е нормално да има периоди на покачване и на снижаване и един такъв фиксиран праг може да има значение в дългосрочен план, ако сме сключили договор при високи пазарни нива.

Въпреки всички поставени правила и норми, все още част от офертите и предоставяната информация в някои финансови институции е непълна или недостатъчна за вземане на максимално ясно и информирано решение.

При ипотечните или жилищните кредити трябва да обърнем специално внимание на т.нар. съпътстващи разходи, като например разходите за застраховки, допълнителните банкови продукти, такси и др.

Кои са основните заблуди, за които трябва да внимаваме?

• "Колкото повече услуги ползвате, толкова по-изгодни условия получавате" - това наистина може да е така, ако мислим да ползваме предлаганите услуги и ги считаме за полезни. За това е най-добре да сравнявме офертите за кредити заедно с разходите за съпътстващите услуги, които бихме искали да ползваме.
• "Всеки получава най-ниските лихви от рекламите" - в медиите се рекламират невероятно ниски лихви и наистина може условията да са изключително изгодни, но офертата да се отнася само за клиенти отговарящи на определени изисквания за доходи, собствено участие и много други.
• "Жилищен кредит се получава бързо и лесно" - в някои от случаите може да сме намерили най-изгодната оферта, но да се окаже, че се получават разминавания между нашите очаквания и изискванията на банката. Такива разминавания може да възникнат при доказване на доходите, в изискванията за погасителна вноска спрамо доход, в изискванията за собствено участие, при разлика между покупна цена и пазарна оценка в банката и други.

Не забравяйте, че основен ангажимент на банковите служители е да изтъкнат предимствата на собствените си оферти и да направят всичко необходимо да бъдете привлечен за техен клиент.

За коректно сравнение на офертите, следва да отчетем собствените си изисквания, но също така и условията, на които отговаряме.