Занижена пазарна оценка за ипотечен кредит - как да се предпазим?

Негативите може да бъдат свързани с намаляване на кредита до размер, който не е достатъчен за закупуването на имота, увеличаване на лихвите и промяна на оферираните условия поради признаване на по-ниско самоучастие или необходимост от ползване на допълнителни кредити с по-високи лихви.

Какво трябва да направим, за да избегнем подобни ситуации?

Нашата порепоръка е да ползвате независим кредитен консултант, който ще ви съдейства за избягването на излишни нерви и сериозни затруднения. Най-вече с избора на подходящи банки и съвети относно всички начини за избягване на възможни затруднения при реализиране на сделката.

Защо пазарната оценка може да бъде по-ниска от реалната покупка стойност?

На кратко причината е, че някои от банките имат различни методологии или приемат по-ниски стойности от пазарните оценки, като дисконтират обезпеченията с по-високи проценти. Ако сте намерили имот с по-висока продажна цена от оценката определена от експерт оценител на банката, това не означава, че не сте сключили изгодна за Вас сделка. Защо е така? Защото оценителите определят две стойности – пазарна и ликвидационна. Често пъти като „по-адекватна“ спрямо пазарните условия определят ликвидационната стойност на имота. Банките се ръководят именно от това коя от двете стойности експерт оценителя определя като по-адекватна. Всяка банка има право да дисконтира дори и тази ликвидационна стойност. А това е така, тъй като банката решава какъв риск може да поеме при приемане на обезпечение конкретния имот.

Защо занижената пазарна оценка може да провали или да усложни сделката?

Недостатъчността на обезпечението може да бъде причина за проваляне на сделката. А недостатъчността може да бъде породена от разминаване в методите на оценка на имота и подхода, който е възприела конкретната банка. Този проблем не е за подценяване. Ето защо е добре предварително да направим консултация с кредитен консултант, който ще ни посъветва и може да ни ориентира какви са конкретните изисквания на банките за оценяване на имотите и какви са дисконтираните им стойности.

Как да реагираме при занижена пазарна оценка?

• Обсъдете оценката с банката: Ако смятате, че оценката е неправилна, първата стъпка е да обсъдите въпроса с банката. Представете всички налични доказателства и аргументи, които подкрепят вашето мнение.
• Поискайте повторна оценка: Можете да поискате повторна оценка на имота от друг оценител. Това може да помогне да се получи по-точна оценка и да се коригира занижената стойност.

• Преговаряйте с банката: Ако банката е готова да обсъди въпроса, може да се опитате да преговаряте за по-добри условия по кредита. Това може да включва по-нисък лихвен процент или по-голяма сума на кредита.
• Подгответе се за допълнителни разходи: Ако не успеете да коригирате оценката, трябва да се подготвите за допълнителни разходи. Това може да включва по-голяма първоначална вноска или търсене на алтернативни източници на финансиране.

Защо в различните банки може да получите различни кредити и различни оценки на ипотекирания имот?

В повечето случай банките отказват финансиране поради две основни причини:
• Недостатъчен доход
• Недостатъчна стойност на обезпечението

Проблемът с доказване на доходите е ясен и разбираем за повечето потенциални кредитополучатели. А с по-горе описаното изяснихме и какво имат предвид банките под недостатъчна стойност на предлаганото обезпечение.

Защо за различните банки пазарната оценка от експерт оценител може да бъде различна за един и същ имот? Това зависи от конкретната банка, като всяка банка сама има собствена политиката за извършване на оценките и правила пред оценителските фирми. Най-често по-ниската стойност на покритие на обезпечението в някои банки се дължи на разлики в методологиите на изчисляване, по-висок процент на дисконтиране или поради завишаване на тежестта на ликвидационната стойност на имота, която е с около 10-30% по-ниска (понеже следва да отрази продажната цена при бърза реализация на имота).

Ако желаете да избегнете излишните "препятствия" за получаването на ипотечен кредит и да си спестите много разходи и излишно обикаляне, заявете получаването на безплатна консултация от независим кредите експерт.
Освен това, кредитния консултант ще ни даде професионален съвет, ако въпреки всичко сме попаднали в подобна ситуация как ще може да финализираме успешно подобна сделка. Ще ни насочи към алтернативни варианти най-изгодни за нас, а те могат да бъдат различни в зависимост от случай:
• дофинансиране с потребителски кредит, когато сумата е по-малка
• дообезпечаване с друг имот
• отправяне на искане за одобрение на сделката по изключение, ако необезпечената част от кредита е минимална и има предпоставки за подобно искане
• насочване към друга банка, която има по-малко рестрикции в това отношение

Във всички случай кредитния консултант ще ни бъде от голяма полза и предварително ще си спестим главоболия.