Всички кредити. Умно решение.
Вашата количка е празна!
За какво е важно да внимаваме? Къде са най-изгодните жилищни кредити?
Вижте какви са етапите и как да се възползвате от най-добрия вариант за покупка на недвижим имот с най-изгодния за вас жилищен кредит!
Покупката на жилище е важна и значителна инвестиция. В някой случай покупката е съпроводена от ползването на финансиране от банка под формата на ипотечен кредит. Поради значимостта на инвестицията, която предприемате и факта, че ще се наложи да ползвате ипотечен кредит за покупката, е необходимо всичко да бъде добре и внимателно прецезирано. Всяка сделка има своите специфики, но ще обърнем внимание на основните моменти, на които вниманието ви да бъде изострено с цел да не допуснете грешки.
Обикновено агенциите за недвижими имоти имат сключени договори с някой банки за насочване на клиенти за отпускане на ипотечни кредити. Ето защо агенциите имат интерес едновременно с продажбата на жилището да насочат клиента си към конкретна банка. А това е банката, с която договореният комисион за насочен клиент е най-висок. Това автоматично не означава, че условията, които предлага точно тази банка са най-добрите. Агенцията за недвижими имоти не договаря условията по ипотечният кредит. Нейният ангажимент е единствено клиентът да бъде насочен към банката и да получи кредит за покупката на жилището от нея. След като процеса по отпускане на кредит приключи, банката заплаща комсион на агенцията. Ето защо е много важно банката да бъде избрана от вас като клиенти. Не се вслушвайте единствено в съвета на брокера що се отнася до финансиращата банка.
Банките са в голяма конкуренция и предлагат атрактивни условия на финансиране, така че бихте могли сами да проучите и договорите условията си. Още повече не трябва да забравяме, че това е една дългосрочна инвестиция.
Ако вече сте избрали жилище, не бързайте да заплащате авансово суми с цел „запазване“ на жилището. Важно е да сте осигурили изцяло финансирането. Или с други думи, ако все още не сте провели финансова консултация и капарирате жилището, рискувате да изгубите вложеното самоучастие, защото не само аванса е важен да бъде платен, а цялата сума. Възможно е финансиращата банка да не се справи с одобрението на жиилищният кредит в кратки срокове или при условия, които ви удовлетворяват и тогава няма да може да се разплатите с продавача на имота. В тези случай вложеният аванс не се възстановява и сделката не се осъществява. При всички случай става въпрос за съществена сума, тъй като в повечето случай се изисква капаро от минимум 10% от сделката.
Друг съществен момент е, че ако капарирате жилището, няма да имате време и възможност да преговаряте с избраната от вас банка. Възможно е в процеса на одобрение на кредита да бъдат поставени допълнителни условия, които предварително не сте обсъждали с консултатна ви и ако сте притиснати от времето няма да имате избор освен да ги приемете, което не във всички случаи би било изгодно. Подобни допълнителни условия могат да бъдат като осигуряване на поръчителство, допълнително обезпечение и др.
Вижте и сравнете всички кредити >>>
Преди да започне реалното търсене на жилище е добре да сте наясно с всички разходи по покупката на жилище, за да определите в границите на какви суми може да си позволите покупката. Необходимо е да бъдат калкулирани всички разходи – за брокер, за прехвърляне на имота, разходи по одобрение и отпускане на жилищен кредит, нотариални и държавни такси и възможното самоучастие, което трябва да подсигурите.
Всичко това е добре да бъде предварително структурирано, за да не се окаже в последният момент, че не може да си позволите покупката поради непредвидени не малки разходи по нея. Някой банки отпускат допълнителни потребителски кредити за финансиране на разходите по придобиване на имота, но при определени условия, едно от които е кредитоискателят да показва добра кредитоспособност. Банките прецезират много стриктно подобно финансиране, тъй като е рисково и натоварващо финансово кредитополучателят. Така, че на подобно допълнително финансиране не би могло да се разчита във всеки един момент.
Ето защо предварителното бюджетиране би спестило главоболия и неприятности в процеса на реализация на сделката.
Ползването на жилищен ипотечен кредит е дългосрочен ангажимент. Ето защо е важно какви условия ще договорим с избраната банка. Важно е да проучите възможностите за финансиране и да изберете най-добрата оферта. Като най-добрата оферта е не тази с най-ниската лихва. Условията трябва да бъдат разгледани в детайли, след което да се вземе решение към коя банка да се насочите. Разбира се, за тази цел може да ползвате финансов консултант.
Определяща е не само лихвата, но и трябва да обърнем внимание на таксите по разглеждане и отпускане на кредита; застраховките – Живот и Имущество за чия сметка са и какви рискове покриват; процентът на самоучастие в сделката и др. Също така съществен момент са и поставяне на допълнителни условия и/или ограничения – изискване за поръчителство и съдлъжничество; превод на работна заплата; ползване на допълнителни банкови продукти и др.
Документите на имота е необходимо да бъдат добре проверени и огледани, за да се избегне откриване на разминаване между различните документи и невъзможност за сключване на сделка. Още по-опасно е когато пропуските в документацията се откриват на много късен етап от реализацията и съответно е невъзможно да се реагира адекватно. Ето защо е добре, всчики документи по имота да бъдат предварително прегледани от консултант, който може да насочи вниманието ви към потенциален проблем.
Възможно е да има разминаваме между скици на имота и направени промени; разминаване между скица и данъчна оценка; неточности в квадратурата и др.
При разглеждане на искане за жилищен кредит всяка банка изготвя пазарна оценка на имота, който ще финансира. Най-често пазарните оценки се изготвят от експерт оценители, които са независими служители на оценителски бюра и срещу заплащане от страна на кредитоискателя изготвят пазарната оценка, която е задължителен документ при разглеждане на кредит.
Пазарната оценка не е задължително да съвпада с покупната цена, която сте успели да договорите с брокера. Може да се окаже, че пазарната стойност е много под покупната и в този случай ще е необходимо да осигурите разликата, т.е. ще се увеличи самоучастието, което трябва да вложите.
При избора на банка е добре да сте наясно как банката ще калкулира доходите ви в случай, че има разминаване между осигурителният и реалният доход. Всяка банка има индивидуален подход като частта над осигурителния доход се приема на 50% или по-малко. Начинът на изчисление е съществен, защото от така изчисленият доход ще се определи и възможността за финансиране.
Друг важен момент е задлъжнялостта. Всяка банка изчислява съотношението дълг/доход като спрямо правилата в кредитната си политика се определя и възможността за кредитиране. Процентното съотношение отново варира при различните банки като може да бъде от 50% до 70%. Трябва да имаме предвид, че при изчислението се калкулират месечните вноски по всички текущи кредитни задължения, а не само по новия ипотечен кредит, за който кандидатствате.
