Ипотечни кредити - рискове

Posted by admin 10.04.2018 0 коментар(а)

Какви са рисковете и за какво да внимаваме при покупки на имот на кредит?

 

Ипотечните кредит крият своите рискове, за това сделката трябва да бъде добре проверена, за да бъдем сигурни и спокойни. Покупката на недвижим имот е сериозна стъпка, а наред с това при една такава сделка се крият и сериозни рискове при придобиването на имота. Ако не сме запознати с някой ключови моменти съществува опасност сделката да се провали, ето защо е добре да обърнем внимание на няколко съществени фактори.

 

Рискове свързани със закупувания или ипотекирания имот

 

За какво да внимаваме при проверка на собствеността на имота

 

Същественото тук е да сме наясно кой е реалния собственик на имота и притежава ли всички необходими документи за това. Продавачът на имота е задължен да ни предостави документ за собственост, като в голяма част от случаите собствеността се доказва с нотариален акт, договор, съдебно решение и други.
Необходимо е да се обследва собствеността на имота за 10 години назад. Също така трябва да изискаме от продавача Удостоверение за вещни тежести, от което се вижда статуса на имота и има ли тежести върху него.
Когато ползвате ипотечен кредит за придобиване на недвижим имот, това обследване го прави банката. Освен това, банката изисква основните документи за собственост, както и допълителни такива, когато е необходимо. В този случай, когато придобиваме имот чрез ипотечен кредит, ние си гарантираме пълно проучване на имота и в тези случай всички рискове са сведени до минимум, тъй като банката е ангажирана с проверките и уточняването на възникнали допълнителни казуси.

 

Рискове породени от упълномощяване на друго лице по сделката

 

Понякога се налага по сделката да бъде включен пълномощник. Причини за това са пътуване в чужбина на титуляра, отсъствие поради заболяване и други възможни причини. Първият и основен въпрос, който стои пред нас е валидността на пълномощното. Освен това, много важно е точно какви права са предоставени на упълномощеното лице и до къде се простират неговите права – има ли право да подписва предварителен договор за покупко продажба, анекси към договора, нотариален акт за покупко продажба, да предоговаря продажната цена на имота и др.
Пълномощното подлежи на проверка при нотариуса, който го е издал и заверил. Това става чрез запитване отправено към нотаруса по номера на пълномощното. При проверката е необходимо да се уточни датата на заверка, кой е упълномощител и кой упълномощен, правата, предоставени на упълномощеното лице, срок на валидност на пълномощното и условия за оттеглянето му.
При потвърждаване на основните параметри по пълномощното, може да бъдем спокойни, че рисковете ни са минимизирани.

 

Рискове свързани с необходимите документи за покупка на имот с жилищен кредит

 

Скица и данъчна оценка на имота

Може да се сблъскаме основно с неточности в скицата/схемата на имота и данъчната оценка, които са ни необходими при учредяване на ипотеката върху имота. Възможно е имота да не е правилно заснет или нанесен в кадастралните карти. Може да има разминаване в площта или границите на имота. Възможно е имота да не е деклариран правилно в съответната данъчна служба, при което може да възникне необходимост от предекларирането му.
Всичко това трябва да бъде отстранено и стриктно проследено преди оформяне на сделката по покупка на имота.
 

Удостоверение за въвеждане в експлоатация

Рискове се крият и при покупка на имот в новопостроена сграда. Най-важният документ, който трябва да потърсите от продавача на такъв имот е Удостоверение за въвеждане в експлоатация или т.нар. Акт 16. Ако сградата не е въведена в експлоатация трябва да изясним каква е причината, има ли предписания, които е необходимо да бъдат изпълнени в определени срокове и ако има такива, дали те са изпълними и в какъв период от време следва да бъдат реализирани.
Всичко това изглежда ангажиращо, но е от изключителна важност, тъй като може да съществуват обстоятелства, които създават пречки сградата да бъде въведена в експлоатация, което означава, че съгласно нормативните изисквания нямате право да живеете в такава сграда (поне официално).
 

Удостоверение за наличие или липса на задължения

Друг съществен момент е продавача да представи удостоверение за наличие или липса на задължения (Удостоверение по чл. 87 от ДОПК). Този документ се издава от НАП и удостоверява наличието или липсата на задължения на продавача към държавата. Към момента на прехвърляне на имота продавача не трябва да има задължения. Така ще сте сигурни, че държавата като привилегирован кредитор, няма да предприеме действия за оспорване или разваляне на сделката по съдебен ред.
 

Удостоверението за семейно положение и Удостоверение за избран режим на имуществените отношения

Чрез удостоверението за семейно положение се установява дали имотът е придобит по време на брака и съответно представлява ли съпружеска имуществена общност. Когато продавачите са съпрузи, което е удостоверено по надлежния ред, е необходимо да разполагаме преди сделката с Удостоверение за избран режим на имуществените отношения. От него ще се изясни как се извършва управлението и разпореждането с общо имущество, а така може да избегнем евентуално оспорване на сделката на по-късен етап.
 

Удостоверение за наследници

Удостоверението е необходимо, за да установим дали продавачът е собственик на наследения от него имот. Следва да се изясни и дали собствеността е върху целия имот или на отделни идеални части. Разбира се, всички собственици на отделни идеални части следва да продадат дяловете си на купувача. Рискове винаги съществуват, но е добре да сме наясно къде е възможно да възникнат и как да бъдат минимизирани и преодолени, за да сме спокойни за собствеността на закупувания имот.

 

 

 

Консултация за ипотечен кредит

 

 

Рискове свързани с разрешаването на ипотечния кредит

 

Пазарната оценка е сред най-честите причини за разваляне на сделки за ипотечни кредити

По-ниска оценка на имота от банката или независимия оценител, може да се окаже сериозна пречка за финализиране на сделката. В процеса по одобрение за получаване на ипотечен кредит следва да бъде изготвена пазарна или експертна оценка на обезпечението, като стойността е по-ниска от покупна стойност на имота, може да възникнат неочаквани недоразумения и в някои случаи може и сделката да бъде развалена. Ето за какво по-точно имаме предвид: Да приемем, че искате да получите ипотечен кредит в размер на 90 000 лв. и купувате жилище за 100 000 лв., като разполагате със собствени средства 10 000 лв. В случай, че ипоткирания апартамент бъде оценен в дадена банка на 80 000 лв., тогава вие ще можете да получите ипотечен кредит от 72 000 лв. и ще бъдат необходими и още 18 000 лв. за осигуряване на цялата сума от 100 000 лв.
В някои случаи може да бъде получен и допълнителен потребителски кредит, но потребителските кредити най-често са с по-високи лихвени проценти и техните срокове са до 10 години, като това ще означава по-висока месечна погасителна вноска и при по-ниски доходи да доведе до проваляне на сделката, затрудняващо висока вноска и излишни затруднения. При напредване на времето, може да се стигне дори и до разваляне на сделка и загуба на капаро. За да се предпазим от подобно нежелано развитие е препоръчително да изберете предвидима банка и опитен кредитен консултант, който ще направи сделката сигурна и лесна за осъществяване.
 

Рискове свързани със забавяне на сделката, ако имота е капариран

На всяка стъпка е нужно определено време, което следва да бъде отчетено при сключване на предварителен договор за покупка на имот. Можем да определим следните етапи: преговори, подготовка и подписване на предварителен договор за покупка, получаването на документи за кредит от работодателя, изготвяне на независима пазарна оценка на ипотекиряния имот, подаване на искане и разглеждане на кредита, осигуряване на актуални документи за имота, изготвяне на договор за ипотечния кредит, вписване на ипотека и усвояване на кредита.
Времето за реакция и процедурите в отделните банки са различни, като сроковете за разрешаване и усвояване на един ипотечен кредит са много различни. Предварителното одобрение в различни банки може да се получи до няколко дни, пазарната оценка се изготвя до няколко дни в зависимост от банката и скоросттана работа на оценителите, процедурата по разглеждане и разрешаване е от един до няколко дни при сделки без усложнения. Едновременно с разглеждането на искането следва да подготвим и актуални документи за ипотеката, тъй като някои от документите се издават в определен срок след подаване на искане за издаване.
 

Рискове свързани с разрешаването на искания кредит

Често потребителите си мислят, че получаването на ипотечен кредит е много лесно и бързо, като е достатъчно да сме си харесали апартамент и почти всеки може да получи кредит. Реалността, обаче е друга и тя показва, че банките са изключително внимателни при разрешаването на големи кредити, каквито най-често са жилишните и ипотечните кредити. Какви са най-честите причини за затруднения при получаването на финансиране:
 

Отказ на банков ипотечен кредит при недостатъчни официални доходи

Може да разполагаме с достатъчни доходи, но за банките е важно тези доходи да бъдат доказани, като най-често доказването е с трудов договор, годишни данъчни декларации, отчети и други. В някои компании се разрешават и кредити без доказани доходи, т.е. може да бъде разрешен и ипотечен кредит извън строгите и консервативни изисквания на банките.
 

Рискове от отклоняване на искането при висок размер на погасителната вноска спрямо доходите

В много от банките има изискване погасителната вноска по искания кредит и вноските по всички ползвани кредити да са максимум 50-60% от дохода на кредитоискателя или домакинството. Разбира се, при изчисление на тази сума се включват общите доходи на домакинството (съпруг и съпруга / съкредитоискателите).
 

Дългосрочен договор и сигурност на доходите

Може да разполагаме в високи доходи, но за банката е важно да покажем, че тези доходи са устойчиви във времето, а за тази цел най-често банките проследяват историята на доходите от последните месеци, като най-често се държи на постоянен трудов договор от поне 6 месеца или доказани доходи съгласно годишни декларации за предходни години.
 

Рискове свързани с кредитната история

Банките държат на добрата кредитна история при големи ипотечни кредити и със сигурност ще проследят кредитното минало на кредитоискателя. Разбира се, всяка банка има различна политика и разбиране за добра кредитна история и толерантността към коректното погасяване на ползвани кредити в миналото е различна. В някои от банките се допускат минали просрочия в определени граници, в други банки са от значение сумите и времето на забавите, а в други банки е по-важна по-близката история и коректност в обслужването. Разбира се, има и кредитни компании, които разрешават и ипотечни кредити с влошена кредитна история.
 

Необходимост от включване на поръчител или съдлъжник

В определени случаи някои банки могат да изискат включването на съдлъжник или допълнително обезпечение по сделката, ако има занижена оценка, недостатъчна сигурност по отношение на доходите или по други причини. Разбира се, това са съвсем индивидуални условия и в определени случаи тези изисквания подлежат на договаряне.

 

 

 

Консултация за ипотечен кредит

 

 

В коя банка са най-изгодните ипотечни кредити:

 

 

Желаете ли професионално съдействие, за да се предпазиете от уловки и рискове при теглене на ипотечен кредит?

 

Можете да ползвате кредитен консултант, който може да ви съдейства на всеки етап от сделката - при проучванене на офертите на банките, проучване на имота, предварително съгласуване на кредитната сделка с банките, сключване на предварителен договор за покупка, уточняване на всички индивидуални изисквания с условията на банките, предпазване от ненужни рискове и уловки по отношение на имота и кредитната сделка, както и много други подробности и специфики при покупките на имоти на кредит.

 

Заяви кредитна консултация